业主反诉物业官司 3篇

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　　由于单个业主就物业公司服务质量不到位的不满以提起诉讼的方式解决成本太高，因此，关于物业公司服务质量的纠纷较经常体现于业主拒交物业费，导致物业公司起诉追缴物业费，而诉讼中业主以物业公司服务不到位或者有侵权行为为由进行抗辩或者提出反诉。以下是本站小编为大家带来的业主反诉物业官司 3篇，希望能帮助到大家!

　　业主反诉物业官司·1

　　1.认为物业公司违约：

　　【案例简介】

　　北京T物业公司为业主B所在小区提供物业管理服务，双方于2005年底签订物业服务合同，T公司如约提供了物业服务，但自2013年开始，业主B未支付物业费，经过T公司多次催要，B均拒不支付。因此T公司起诉到法院要求B支付相应期间的物业费。被告B业主辩称该期间欠缴物业费的原因在于物业公司的物业服务存在种种问题，不符合物业服务协议的约定，应当承担违约责任：单元楼门禁损坏，物业久久不修;小区监控久未安上;小区内车辆停放管理混乱。因此要求减免部分物业费且不同意交纳滞纳金。经法院查明，被告所述的问题均属实，原告也予以认可。最终法院判决被告承担90%的该欠费期间物业费，并对滞纳金请求不予支持。

　　【裁判理由】

　　原告于涉诉期间为被告所在小区提供了物业服务，被告亦实际接受了原告提供的物业服务，故被告应向原告支付相应的物业费。另原告所反映的物业服务存在的问题，涉及清洁卫生管理、绿化日常维护管理、治安管理、车辆停放及交通秩序维护管理等，这些内容属于物业服务的职能范围，也是原告应履行的合同义务。原告应按照物业管理协议全面适当履行合同义务，根据相关证据显示，原告提供的物业服务与现行法律法规及物业管理服务协议所确定的物业管理服务标准和质量之间存在较大差距，被告有权要求减少物业费，相应份额由法院根据查明的事实酌定。又因被告非恶意欠费，故法院对滞纳金的主张不予支持。

　　【兰台法评】

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。” 第六条第一款：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”即当业主认为物业公司提供的物业服务没有达到合同要求时，应当比照物业服务合同或者物业公司公开作出的服务承诺及服务细则等，对物业违约事项加以举证，如果仅是陈述不满的印象，则法院将倾向于支持物业公司要求业主交纳物业费的主张。

　　2.认为物业公司侵权：

　　【案例简介】

　　2008年2月1日S物业公司通过公开招投标方式成为业主D所在小区的物业服务企业，签订了《物业服务合同》，之后又于2012年7月、2015年7月续签。而业主D自2009年8月起至2015年均未交物业费，且经S物业公司与业委会多次催要，均被拒交。S公司起诉至法院要求相应期间的物业费和滞纳金。

　　业主D辩称：自己拒交相应期间的物业费原因很多：一是物业公司管理存在问题，2014年5月，其亲戚家五岁小孩在小区内玩耍时被草坪上立着的啤酒瓶扎伤了小腿，去医院缝了九针，物业公司对此负有责任却选择不了了之;二是物业公司对没有固定停车位的业主的停车收取每晚5元的停车费，允许停在小区内非固定车位的地方，但是又未尽到保管职责，使其车辆多次被刮蹭，物业拒不赔偿;小区安保力度太差，监控设备老旧、常坏，小区发生多起入室盗窃事件，物业也未赔偿，等等。

　　法院认为原告提供的物业服务存在一定瑕疵，因此对违约金不予支持，并对物业费进行相应扣减;但是原告不属于根本违约，因此，被告可以在交纳物业费之后要求原告履行相关义务。

　　【裁判理由】

　　原告与小区业委会签订的物业服务合同未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，该合同对业主具有拘束力。原告于涉诉期间为被告所在小区提供了物业服务，被告亦实际接受了原告提供的物业服务，故被告应向原告支付相应的物业费。原告提供的物业服务存在一定的瑕疵，法院对其主张的违约金不予支持。但没有证据证明原告履行合同存在重大违约行为导致业主丧失了根本合同利益，因此，被告可以在交纳物业费之后要求原告履行相关义务。关于物业公司在服务中未全面尽到小区管理维护职能的方面，法院在物业费方面予以适当扣减，如有具体侵权事项双方须另行解决。

　　【兰台法评】

　　基于物业服务合同，为小区居民提供物业服务是物业公司的主合同义务，而支付物业公司物业费则是小区业主的主合同义务;由于物业服务的服务性以及一定程度的公益性，物业服务协议中一般约定要求业主履行交费义务在先、物业公司提供物业服务在后。业主只要享受了物业管理服务，就应当交纳物业费。业主不交纳物业管理费，不仅损害了物业管理公司的合法权益，而且也间接损害了全体业主的合法权益。

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”《物业管理条例》第四十七条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”也即当物业公司在履行物业服务合同义务时，假使出现事故，物业公司应尽协助的职责，积极采取应急措施防止损害的发展扩大，但仅在物业公司及其工作人员对业主发生直接侵权时，才应当根据侵权领域相关法律法规对受损方予以赔偿，业主不宜将侵权赔偿同物业合同纠纷混同，而应分离看待，另行处理。

　　【TIP】

　　在物业服务类判决书中业主关于物业公司所提供的物业服务质量不到位的主张能够得到支持的概率其实是不高的，重要影响因素主要有如下两方面：一是由于“谁主张谁举证”的举证责任分配原则，业主需要为其主张“物业公司所提供物业服务质量未达到合同约定的标准”提供证据，但大部分情况下，这种“对物业服务不满”更多的是一种感觉描述，具体到合同条款，则体现为业主与物业公司对相应条款的服务标准的理解和期待是不同的，法院倾向于以社会大众对于物业服务的基本期待为衡量是否违约的标准;二是由于物业服务本身的特殊性质、一定范围的公益性质，在物业费纠纷相关判决中法院经常使用如下语句：“本院建议物业公司加强服务意识，增强公共区域的维护力度，加强小区内的安保及巡查服务，以赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。”由此可见法院在物业服务纠纷中对于公共利益、小区整体利益有着更多的考量，希望运用判决对小区整体的良性运转、可持续的发展起到一定的引导作用。

　　业主反诉物业官司·2

　　案由

　　物业公司称，该公司按照合同约定为罗先生、李先生所在小区提供了物业管理与服务，但罗先生、李先生未按照协议约定及时足额缴纳物业费、水费、电梯分摊费，认为其行为已构成违约，要求法院依法处理。

　　罗先生、李先生反诉原告小区物业公司，以物业公司提供的服务不合格为由要求退还已缴纳的物业费等，并要求物业公司公示物业管理服务费用的收支情况、共有部分收益的收支账目、所属员工从业资质情况，对共有部分收益向有关单位办理提存，待业主委员会成立后由其受领。

　　罗先生、李先生称，他们不是不缴纳物业费，是因物业公司没有按照合同提供服务，没有履行义务。特别是罗先生家中多次被盗，物业保卫岗经常没人，家里经常停电停水以及小区内卫生比较差、设施设备得不到维修、违章建筑比较多等等问题。同时，他们提出小区内的公共场所经营广告性收入应该归全体业主所有，但物业公司并未公示所得收入数额、用途，存在占有的恶意。两人也同时表示，如果物业公司做好物业服务，他们愿意缴纳物业费。

　　断案

　　法院审理认为，物业公司已为小区提供了物业服务，罗先生、李先生作为小区业主不能独立于该小区存在，其无故拒交物业管理费无法律依据。关于水费和电梯分摊费的问题，根据合同约定由业主据实分摊，但物业公司未提供证据证明该两项费用的实际发生数额，应承担举证不能的法律后果，该项诉讼请求不予支持。同时，物业公司对所管理的小区在物业服务上存在瑕疵，因此存在未能及时履行物业管理义务的违约行为，应当承担相应的违约责任，违约金从所欠的物业费中予以抵扣。

　　关于反诉部分，罗先生、李先生按照合同约定支付其应支付的各项费用，属于履行自己的合同义务，因此，要求物业公司返还物业费等没有事实和法律依据，法院不予支持。该小区业主与物业公司实行的是包干制收费方式，根据相关规定，物业应当公布物业共用部位、公用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况，因此对公开共有部分收益的收支账目的诉讼请求予以支持，对于要求公开物业管理费的收支情况的诉讼请求不予支持。关于共有部分收益提存，由于案涉小区尚未召开业主大会决定其用途，对此主张法院不予支持。对于要求公示员工从业资质情况以及物业管理用房使用情况的诉讼请求，系物业管理服务企业应当向业主公开的事项，法院予以支持。

　　据此，法院判决罗先生、李先生向物业公司支付部分物业管理费(已扣除物业公司应承担的违约金)，物业公司公开共有部分经营所得的收支账目、小区聘请员工的从业资质情况及物业管理用房的使用情况，驳回原告物业公司的其他诉讼请求，驳回反诉原告罗先生、李先生的其他诉讼请求。

　　业主反诉物业官司·3

　　A

　　案 例

　　前不久，罗先生、李先生(赣州某住宅小区的业主)分别被小区物业公司一纸诉状告到了赣州市章贡区人民法院，要求支付欠缴的物业费等。

　　物业公司称，该公司按照合同约定为罗先生、李先生所在小区提供了物业管理与服务，但罗先生、李先生未按照协议约定及时足额缴纳物业费、水费、电梯分摊费，认为其行为已构成违约，要求法院依法处理。

　　罗先生、李先生同时也反诉原告小区物业公司，以物业公司提供的服务不合格为由要求退还已缴纳的物业费等，并要求物业公司公示物业管理服务费用的收支情况、共有部分收益的收支账目、所属员工从业资质情况，对共有部分收益向有关单位办理提存，待业主委员会成立后由其受领。

　　罗先生、李先生谈到，他们不是不缴纳物业费，是因物业公司没有按照合同提供服务，没有履行义务。特别是罗先生提到其家中多次被盗，物业保卫岗经常没人，家里经常停电停水以及小区内卫生比较差、设施设备得不到维修、违章建筑比较多等等问题。同时，他们提出小区内的公共场所经营广告性收入应该归全体业主所有，但物业公司并未公示所得收入数额、用途，存在占有的恶意。两人也同时表示，如果物业公司做好物业服务，他们愿意缴纳以后的物业管理费。

　　S

　　说 法

　　章贡区法院审理认为：物业公司已为小区提供了物业服务，罗先生、李先生作为小区业主不能独立于该小区存在，其无故拒交物业管理费无法律依据。关于水费和电梯分摊费的问题，根据合同约定由业主据实分摊，但物业公司未提供证据证明该两项费用的实际发生数额，应承担举证不能的法律后果，该项诉讼请求不予支持。同时，物业公司对所管理的小区在物业服务上存在瑕疵，因此存在未能及时履行物业管理义务的违约行为，应当承担相应的违约责任，违约金从所欠的物业费中予以抵扣。

　　关于反诉部分，罗先生、李先生按照合同约定支付其应支付的各项费用，属于履行自己的合同义务，因此，要求物业公司返还物业费等没有事实和法律依据，法院不予支持。该小区业主与物业公司实行的是包干制收费方式，根据相关规定，其仅应当公布物业共用部位、公用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况，因此对公开共有部分收益的收支账目的诉讼请求予以支持，对于要求公开物业管理费的收支情况的诉讼请求不予支持。关于共有部分收益提存，由于案涉小区尚未召开业主大会决定其用途，对此主张法院不予支持。对于要求公示员工从业资质情况以及物业管理用房使用情况的诉讼请求，系物业管理服务企业应当向业主公开的事项，法院予以支持。

　　P

　　判 决

　　法院判决罗先生、李先生向物业公司支付部分物业管理费(已扣除物业公司应承担的违约金)，物业公司公开共有部分经营所得的收支账目、小区聘请员工的从业资质情况及物业管理用房的使用情况，驳回原告物业公司的其他诉讼请求，驳回反诉原告罗先生、李先生的其他诉讼请求。

　　法院：物业费不可以不交，但物业服务也必须到位

　　关于物业公司——由于物业公司在进驻小区时通常都与开发商、业主或业主委员会签订了物业管理服务合同，合同关系明确。只要物业公司在该小区有提供服务，均有权按照合同约定向业主收费，或在遭遇业主拒绝缴纳物业管理费及其他损害行为发生时向法院起诉进行维权。

　　关于业主维权——根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，业主以物业服务不达标为由进行抗辩并要求减免物业服务费用，人民法院应当要求业主说明不达标的具体情形。因此要注意保存不容易被篡改、证明力较强的证据，有针对性的记录违约事件发生的时间、地点、情况，保留好相应的证据，可以采取拍照、摄像或文字记录对方签字的方式等。另外，业主应积极成立业主委员会，以组织的方式维护自己的权利。

　　一个物业公司能否做好并得到较好回报，应建立在提供优质服务并与业主建立良好的沟通基础上，若过多依赖司法途径进行维权，不仅增加了其他开支和负担，也会造成矛盾更加激化，形成恶性循环。

　　同时，优质的物业管理有助于为居民创造良好的居住环境，也有利于促进社会和谐。这需要业主和物业公司以及全社会的共同努力。

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